18-08-07

Een syndicus die in gebreke blijft


PICT0947













Vraag:

Mijn vrouw en ik zijn de eigenaars van een appartement in een blok met twaalf appartementen. Eén van de andere eigenaars die boekhouder is van beroep, heeft enkele jaren terug, op vraag van de andere eigenaars, de taak van syndicus op zich genomen. Hij wordt hier wel voor betaald.

Sinds zijn aanstelling als syndicus reclameren wij al, zowel telefonisch, schriftelijk als via persoonlijke gesprekken, dat het dak van het gebouw lekt en er zich bij elke serieuze regenbui waterschade manifesteert in de twee slaapkamers van ons appartement. Wij hebben op twee jaar tijd al drie keer opnieuw behangen in die kamers en er komt maar geen oplossing.
Onmiddellijk na zijn aanstelling als syndicus dachten wij nochtans dat de zaak zou opgelost worden want dit punt werd onmiddellijk op de algemene vergadering gebracht. Daar werd dan beslist dat de syndicus een prijsofferte voor de werken zou vragen aan drie firma’s die bij naam werden genoemd en dat het werk mocht worden toegezegd aan de goedkoopste.

Sindsdien is er echter niets meer gebeurd en op de vorige algemene vergadering werd dit op ons verzoek opnieuw op de agenda geplaatst. Daar werd dan nog maar eens bevestigd dat de syndicus het nodige zou doen, echter zonder enig resultaat tot op heden.

Dit kan toch allemaal niet. Aan wie moet die man eigenlijk verantwoording afleggen? Wie is aansprakelijk voor de waterschade aan ons appartement en wie gaat die schade betalen? Kan U ons spoedig informeren?

Dhr F. uit G

------------

Antwoord:

Het antwoord op deze vragen is niet zo moeilijk. De syndicus is zelfs persoonlijk verantwoordelijk voor de fouten of nalatigheden in zijn beheer, zowel opzichtens de vereniging van mede-eigenaars waarvan U deel uitmaakt, als opzichtens de verschillende individuele eigenaars.
Normalerwijze laat iedere syndicus die een beetje voorzichtigheid aan de dag legt zich trouwens verzekeren voor deze aansprakelijkheid. De syndicus is verantwoording verschuldigd aan de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars.

Ik raad U dus aan de syndicus via een laatste aangetekend schrijven in gebreke te stellen om de beslissingen van de algemene vergadering op het punt van de herstelling van het dak onmiddellijk uit te voeren. In diezelfde brief zou ik hem trouwens ook aansprakelijk stellen voor de schade die U in het verleden reeds heeft geleden. Die schade zal U uiteraard nog wel moeten kunnen bewijzen indien U die nog wil recupereren.

Indien de syndicus dan nog nalaat om actie te ondernemen, moet U hem dagvaarden voor het Vredegerecht. Mogelijkerwijze zal de Vrederechter dan een toegevoegd syndicus aanstellen om de beslissing van de algemene vergadering te laten uitvoeren en dit volledig op kosten van de syndicus. Tegelijkertijd kan dan ook een deskundige worden aangesteld om de schade aan Uw appartement vast te stellen en te begroten.
Het staat uiteraard de vereniging van mede-eigenaars ook vrij een dergelijke syndicus die nalatig is, te ontslaan van zijn taak en een nieuwe syndicus aan te stellen. Ik raad U aan dit punt toch ook op de volgende algemene vergadering op de agenda te plaatsen tenzij het U zou volstaan als deze zaak opgelost geraakt en er zich geen andere problemen voordoen met deze persoon.

Ik raad U aan om niet te lang te wachten om actie te ondernemen want U heeft als schadelijder natuurlijk ook de plicht Uw schade zoveel als mogelijk te beperken. Als U te lang blijft stil zitten en afwachten, zou dit in de toekomst wel eens tegen U kunnen gebuikt worden wanneer de vergoeding van Uw schade ter sprake komt.

Vanagt & Pools
Advocatenassociatie

http://www.socmut.be/SocMut/322/Publicaties/DeVolkswil/Ar...


Ook de vzw Werkgroep Morkhoven, bekend vanwege haar strijd tegen kinderpornonetwerken, was gedurende jarenlang het slachtoffer van een door justitie aangestelde syndicus die zijn werk niet naar behoren deed. De vrederechter vond de waterinfiltratie van 6.000 liters water en de enorme waterschade die het huis gedeeltelijk onbewoonbaar maakte echter zo miniem dat hij de syndicus voor een periode van vijf jaar herbenoemde. Het feit dat de vzw Werkgroep Morkhoven rond kinderpornonetwerken werkt en justitie gedurende 10 jaar al het mogelijke deed om het kinderpornonetwerk Zandvoort met zijn 88.000 slachtoffertjes en tientallen kindermisbruikers in de doofpot te steken, heeft daarbij ongetwijfeld een rol gespeeld.
Heel wat mensen kunnen nauwelijks geloven dat actiegroepen in België op deze manier onderdrukt worden maar toen Greenpeace enkele maanden geleden een actie rond Electrabel organiseerde, werd zij aangeklaagd voor 'bendevorming' en kreeg zij bij een huiszoeking 20 federale agenten over de vloer van haar kantoor te Brussel.

Ter gelegenheid van haar 20-jarig bestaan organiseert de vzw Werkgroep Morkhoven een reeks open-deur-dagen in de Faiderstraat te Sint-Gillis alwaar de zetel van de vzw gevestigd is. Men kan er ter plaatse kennis maken met de praktijken van de Brusselse immobiliënwereld en de politieke partijen (VLD, SP.A, PS) die de kinderpornozaak Zandvoort hielpen dichtdekken.

Voor informatie en afspraken: Prinses de Croÿ, Faiderstraat 10, 1060 Sint-Gillis - 02 537 49 97
issakaba@skynet.be http://groups.msn.com/woonbeleid-PolitiqueduLogement/

16:37 Gepost door slaapkamer-expert in Algemeen | Permalink | Commentaren (2) |  Facebook |

Commentaren

Verplichtingen syndicus CONCRETE VERPLICHTINGEN TE REALISEREN DOOR DE SYNDICUS


DEEL I - ADMINISTRATIEF BEHEER

1. Elke syndicus zal zijn mandaat vervullen conform een geschreven, door beide partijen goedgekeurde en ondertekende overeenkomst, waaraan een gedetailleerd lastenboek is gehecht of opgenomen dat er integraal deel van uitmaakt. Het opnemen van zijn aanstelling in de notulen van de algemene vergadering kan hier niet gelden als geschreven overeenkomst.


2. Hoger genoemd lastenboek zal ondermeer in detail de werkmethode omschrijven die door betreffende syndicus, of door zijn kantoor, wordt gehanteerd.

Dit lastenboek zal bovendien onderscheid moeten maken tussen zijn gewone opdrachten (begrepen in het gangbare ereloon) en de bijzondere opdrachten (die het voorwerp zullen uitmaken van een afzonderlijke honorering). Deze elementen zijn noodzakelijk en onmisbaar voor het vergelijken van verschillende prijsoffertes ingediend door verschillende syndici.

3. De syndicus zal voor elk gebouw dat hij beheert afzonderlijk, een document ontwikkelen dat uit twee delen bestaat:

A)algemene inlichtingen ten behoeve van de mede-eigenaars & -bewoners, zoals daar zijn: de samenstelling van de raad van bestuur, het rekeningnummer van de gemeenschap, alle contractuele verbintenissen met derden (verzekeringsmakelaar, telefoonnummers van de firmaís die het onderhoud van de liften, de verwarming doen, enz...).

B)Het reglement van inwendige orde en de gemaakte afspraken om het leven in mede-eigendom gemakkelijker te laten verlopen, zoals daar zijn: maatregelen tegen lawaaihinder, veiligheidsvoorschriften, afspraken inzake stookseizoen, dienst huisvuil, enz.


Dit document zal gedeponeerd worden op de maatschappelijke zetel van de vereniging van mede-eigenaars, om vervolgens in het bezit gesteld te worden van alle mede-eigenaars.

Eventuele amendementen op dit document zullen het voorwerp uitmaken van een beraadslaging ter gelegenheid van de eerstvolgende algemene vergadering.

4. De syndicus zal instaan voor het samenstellen van het in de deontologie voorziene basisdossier. Wanneer het een nieuwbouw betreft, is het samenstellen ervan begrepen in zijn ereloon. Betreft het evenwel een opvolging waarbij geen basisdossier werd overgedragen, dan zal de syndicus naar best vermogen dit dossier alsnog samenstellen maar dan ten laste van de vereniging (toepassing van artikel 11 van de richtlijn).


5. De wetgever voorziet dat de syndicus moet instaan voor de opmaak van de notulen van de beslissingen van de algemene vergadering. De syndicus verbindt er zich toe dit steeds binnen de 15 werkdagen na datum van de betreffende algemene vergadering te doen en te versturen.


6. De wetgever voorziet dat de mede-eigenaars die minstens 20% van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten, de syndicus kunnen verzoeken een buitengewone algemene vergadering bijeen te roepen.

De syndicus verbindt er zich toe:
… de verzending van de oproeping samen met de gevraagde dagorde, te doen binnen de maand na ontvangst van desbetreffend verzoek ;
… een bijzondere algemene vergadering te organiseren op vraag van de mede-eigenaars overeenkomstig de statuten.


7.De syndicus verbindt er zich toe, zonder uitzondering, steeds beschikbaar te zijn binnen de normale kantooruren (7 uur 30' per dag), zoals aangeduid op het paneel dat uithangt aan het gebouw.


8.De syndicus verbindt er zich toe om steeds en binnen de 14 dagen te antwoorden op om het even welke brief, bericht of nota die hem bereikt.


9.Het kwaliteitscertificaat veronderstelt een onafhankelijke uitoefening van het ambt van syndicus, en dus een ereloon dat de rentabiliteit en de waardigheid van het syndickantoor verzekert. Elke andere verloning, uitbetaalde commissie e.d., zonder medeweten van de mede-eigenaars, en niet opgenomen in de schriftelijke overeenkomst die ten grondslag ligt aan zijn mandaat, is strikt verboden en houdt de onmiddellijke verbreking ervan in.


10. De syndicusovereenkomst zal moeten vermelden op welke wijze de administratiekosten aan de Vereniging van mede-eigenaars zullen worden aangerekend, hetzij forfaitair, hetzij conform een voor te leggen detailopgave, of anderszins.


11. Het is de syndicus aanbevolen om een specifiek punt ëbeheersoptiesí te plaatsen op de dagorde van de algemene vergadering. Zo kan bij wijze van "enquête" nagegaan worden of een voldoende meerderheid zou kunnen gevonden worden (op basis van een ruwe kostenraming) voor het uitvoeren van niet noodzakelijke, noch dringende werken. Zo kan vermeden worden nutteloze prijsoffertes op te vragen.

De formele stemming daarover zal uiteraard nadien moeten geagendeerd worden op een volgende algemene vergadering, waarbij steeds minimum 3 offertes moeten worden gevraagd en minstens 2 worden voorgelegd.

12. Het adressenbestand van de Vereniging van mede-eigenaars & -bewoners behoort tot de discretieplicht van de syndicus en kan onder geen enkel beding worden overgemaakt aan derden, andere dan de mede-eigenaars. Deze adressen mogen immers enkel worden gebruikt tot verwezenlijking van het maatschappelijk doel, zijnde "het behoud en beheer van het gebouw" en moet voor het overige worden beschouwd als behorend tot de privacy van de mede-eigenaars & -bewoners.

13. De syndicus, moet voorzien in een budget voor de lopende periodieke uitgaven, met aanpassing van het werkkapitaal.

Vooraleer leveringen en/of werken te bestellen ten gevolge van onvoorziene omstandigheden die niet opgenomen zijn in het gewone budget of ten gevolge van beslissingen van de algemene vergadering, zal de syndicus, de nodige fondsen opvragen.

De syndicus, zal enkel werken toekennen of levering van diensten vragen aan geregistreerde bedrijven of aan personen die aan de wettelijke normen voldoen.

Wanneer de syndicus vaststelt dat de risico's niet of ontoereikend verzekerd zijn, is hij gemachtigd de verzekeringspolissen ten voorlopige titel te doen aanpassen. Hij zal dit punt op de agenda van de volgende algemene vergadering plaatsen, zoals voorzien in art. 14.

14. Bij aanstelling van de syndicus, zal een algemene vergadering worden bijeen geroepen binnen een termijn van 2 maanden. Deze algemene vergadering zal ondermeer volgende punten op de dagorde vermelden : aanpassing verzekeringspolissen, opstellen begroting, bepalingÝ van de verdeelsleutels voor de lasten, de wijze van afrekeningen, de wijze van opvraging van provisies.



DEEL II - FINANCIEEL BEHEER
1. De syndicus zal zijn diensten dermate organiseren enÝ geschikt personeel aanwerven opdat de kwartaal-, semester- of jaarafrekeningen van de gemeenschappelijke uitbatings-, verbruiks- & investeringskosten van de door hem/haar beheerde gebouwen, aan de mede-eigenaars worden verstuurd binnen de dertig kalenderdagen voor een trimestriële of semestriële afrekening en zestig kalenderdagen voor een jaarafrekening, na de vervaldag van de bedoelde afrekening. Bij iedere afrekening wordt een vermogenstaat van de vereniging van mede-eigenaars gevoegd.

2. Hoger bedoelde afrekeningen zullen minstens 1 maal per jaar, en dit voorafgaand aan de jaarlijkse statutaire algemene vergadering van de mede-eigenaars, worden nagekeken door de daartoe aangewezen beheerraadsleden of rekencommissaris(sen).

Deze controleurs zullen in het bezit gesteld worden van alle mogelijke bewijskrachtige stukken, die het moeten mogelijk maken hun controleopdracht te vervullen, ten laatste veertien kalenderdagen voor de jaarlijkse statutaire algemene vergadering van de mede-eigenaars. De afrekeningen dienen uiterlijk samen met de uitnodiging voor de algemene vergadering verstuurd te worden.

De jaarlijkse algemene statutaire vergadering zal als verplichte agendapunten hebben:
… analyse van de kostenafrekeningen van het voorbije boekjaar
… verslag vanwege de Beheerraad of de rekencommissaris(sen) omtrent het nazicht van de rekeningen
… goedkeuring van de rekeningen.
… décharge aan syndicus, beheerraad en rekencommissaris.

3. Alle eventuele op- of aanmerkingen zullen in de notulen van de vergadering genoteerd worden, teneinde eventuele verbeteringen toe te laten en opdat décharge, onder opschortende voorwaarde van de correcties ingevolge de opmerkingen, zou kunnen gegeven worden aan de syndicus.

De betrokken kostenafrekeningen moeten niet noodzakelijk worden hermaakt en verzonden, (hetgeen alleen maar de boekhoudkundige verrichtingen zou kunnen vertroebelen), maar de gemaakte opmerkingen zullen in de eerstvolgende afrekening, met verwijzing naar de notulen, worden verwerkt.

4. Gezien de financiële solidariteit van de mede-eigenaars ingeval van insolvabiliteit van ÈÈn onder hen, zal de syndicus een strikt en controleerbaar incassobeleid voeren.

Tenzij de statuten en/of de beslissingen van de algemene vergaderingen er anders over beschikken, zal hij er op toezien dat de mede-eigenaars die de opvragingen niet binnen de gestelde termijn voldaan hebben, na rappel, het voorwerp uitmaken van een ingebrekestelling.

Ingeval geen gevolg gegeven wordt aan de rappel en de ingebrekestelling, zal de syndicus het dossier overmaken aan de raadsman van de mede-eigendom, met het oog op de dagvaarding, overeenkomstig de statuten of een beslissing van de algemene vergadering.

5. Alle rappelkosten, eventuele debetintresten en kosten voor het in gebreke stellen, zullen door de syndicus worden aangerekend overeenkomstig de statutaire bepalingen of conform de beslissingen van de algemene vergadering. Kosten voor rechtskundige bijstand (erelonen advocaat) vallen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.


6. Gezien het verschil in aard en bestemming van het werkkapitaal en het reservekapitaal, zal de syndicus deze kapitalen, weliswaar via zijn uitsluitende handtekening, verplichtend beheren via verschillende (bank)rekeningen. De syndicus zal de kostenevolutie opvolgen en gepaste suggesties aanbrengen, met behoud van de specificiteit van deze twee kapitalen.



DEEL III - TECHNISCH BEHEER

1. De syndicus verbindt er zich toe om jaarlijks op de statutaire algemene vergadering een technisch rapport voor te leggen over de toestand van het gebouw en zijn technische uitrusting(en), en een ëramingí mee te delen van de kostprijs die noodzakelijk is om de betrokken bouwdelen terug in hun oorspronkelijke staat te herstellen.

2. Bij de noodzakelijke vervanging van een belangrijke technische installatie, stelt de syndicus steeds voor een voorafgaande en grondige studie te laten opmaken door een deskundige terzake en stelt de te nemen maatregelen voor. Op basis daarvan zullen door de syndicus vergelijkbare offertes worden gevraagd, zodat de mede-eigenaars vervolgens met kennis van zaken een gefundeerde beslissing kunnen nemen.


3. De syndicus zal, per door hem beheerd gebouw, instaan voor het aanleggen en beheren van een "postinterventiedossier". Voor zover als mogelijk zal dit steeds door een zelfde tussenkomende deskundige worden opgemaakt en bijgehouden.


4. De syndicus is verplicht de mede-eigenaars, ter gelegenheid van elke jaarlijkse algemene vergadering, te informeren over het tot stand komen van eventuele nieuwe reglementen of wetgeving die de mede-eigendom aanbelangen.


5. De syndicus verplicht er zich toe een afschrijvingstabel te maken van alle vitale delen van het gebouw. Daaronder moet worden verstaan alle delen die, moesten ze defect zijn, de normale uitbating van het gebouw zouden verhinderen. Hij zal de vervangingswaarde delen door de normale levensduur, zodat de jaarlijkse bijdrage voor het instandhouden ervan kan worden bepaald.


6. De afschrijvingstabel zal eveneens de basis vormen voor het opstellen van een onderhoudsplan op langere termijn, dat op zijn beurt vertaald wordt in de mogelijke creatie van een "reservekapitaal" of de aanpassing ervan.

Dit laatste zal het voorwerp uitmaken van een beraadslaging op de algemene vergadering.


Brussel, 10.11.2004

http://www.kc-cq-syndic.be/NL/index_files/Page344.htm

Gepost door: Jan Boeykens | 10-09-07

een syndicus die in gebreke blijft Op basis van het verhaal leidt het geen twijfel dat de syndicus hier in gebreke blijft doch naar mijn mening is het in deze de vereniging van mede-eigenaars waaraan het gebrek dient te worden toegerekend. Niet de syndicus in persoonlijke naam. De syndicus is de gemandateerde van de VME dus hij treedt als lasthebber op in naam van en voor rekening van de VME. Door het stilzitten van de syndicus blijft de VME in gebreke en dient volgens mij deze laatste te worden aangesproken. Wanneer uiteindelijk duidelijk wordt vastgesteld dat de syndicus hier een beroepsfout heeft gemaakt, dan zal het aan de individuele eigenaars zijn om eventuele nadelige gevolgen, kosten ,... persoonlijk op de syndicus te verhalen (o.a. op basis van art. 1382 B.W.) Ik denk trouwens dat dit niet moeilijk zal zijn aangezien de syndicus duidelijk tot tweemaal toe de beslissing van de algemene vergadering niet heeft uitgevoerd. Doch ook uw stilzitten (cfr. tekst advocatenkantoor) verdient aandacht. U bent zelf eveneens verplicht als een goede huisvader te handelen. Als ik van u was zou ik sowieso aangifte bij de verzekering van het gebouw doen. Ik vermoed dat dit door de syndicus niet werd gedaan? Bij een gedekt schadegeval zal de verzekering tussen komen. Uiteraard zal de verzekering maar bewegen wanneer u kan aantonen dat de oorzaak werd weggenomen. En hier zal u natuurlijk de syndicus moeten dwingen de nodige herstellingen te laten uitvoeren. Best vraagt u aan de rechter dat hij de syndicus verplicht dit binnen een korte tijdspanne te intrumenteren bij gebreke waaraan de VME per dag een dwangsom zal moeten betalen. U kan dan ook vragen dat na deze termijn u zelf op kosten van de
VME de nodige herstellingen mag laten uitvoeren.
MVG

Gepost door: Peter Leyseele | 28-10-07

De commentaren zijn gesloten.